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政策法规

大连市个人住房公积金贷款管理办法

发布日期:2021-01-29 发布来源:

大房金管发〔20211

第一章  总则

第一条 为支持职工采用多样化方式解决基本住房需求,满足职工多品种、多层次住房贷款需求,规范个人住房公积金贷款行为,有效防范和控制贷款风险,根据《住房公积金管理条例》《大连市住房公积金管理若干规定》及有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 个人住房公积金贷款,是指大连市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)以住房公积金为资金来源,向住房公积金缴存职工发放的,定向用于在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性专项贷款。

第三条 贷款业务由公积金中心所属办事处(以下简称办事处),以及住房公积金管理委员会委托的银行(以下称委托银行)办理。

抵押房屋坐落在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区的,在上述各办事处均可办理;抵押房屋坐落在其他区市县的,由抵押房屋所在地办事处(或网点)办理。

第二章  贷款条件和范围

第四条 借款人(含共同申请人,下同)应同时具备以下条件。

(一)正常缴存住房公积金的职工,包括在本市缴存住房公积金的在职职工、个体工商户及其雇佣人员、非全日制从业人员、灵活就业人员、港澳台同胞、享有外国永久居留权的华侨及外国人。

(二)设立个人住房公积金账户须满180天,并自申请公积金贷款之日起向前推算,按时、足额、连续缴存住房公积金6个月(含)以上。借款人的住房公积金账户处于封存、冻结、销户等非正常状态或连续欠缴超过65天(含)的,不予贷款。

(三)未达到法定退休年龄。

(四)具有完全民事行为能力。

(五)借款人家庭无未还清的公积金贷款(包括夫妻双方名下公积金贷款,含异地公积金贷款和贴息贷款)。

(六)本人作为房屋所有权人或共有权人在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房,并以该购建房屋作为抵押物。

借款人之间、借款人与购房人之间必须同时满足以下条件:

1.同一笔公积金贷款的借款人不得超过两人,如借款人为两人,借款人之间应为配偶或父(母)子(女)关系;

2.借款人与贷款所购房屋的原所有权人之间不能为本人或配偶关系。

办理组合贷款的公积金贷款借款人与商业贷款借款人可不为同一人,但与商业贷款的借款人之一应为本人、配偶或父(母)子(女)关系。

借款人、购房人、抵押人(含配偶,下同)应具有完全民事行为能力。

存量房、房改房及自建房取得不动产权证之日起一年以内向办事处申请公积金贷款。

(七)借款人及配偶申请公积金贷款时收入稳定,信用良好,有偿还贷款本息的能力,无不良贷款记录或不良信用记录。

不良贷款记录或不良信用记录主要指:

1.贷款存在以下情况

1)当前存在逾期;

2)单笔贷款近2年内存在连续逾期超过4期记录(含担保人代还)或累计逾期超过6期记录(含担保人代还);

3)多笔贷款近5年内存在累计逾期合计超过18期记录(含担保人代还);

4)贷款存在展期(延期)或以资抵债等记录;

5)贷款账户五级分类为可疑或损失。

2.贷记卡存在以下情况

1)当前存在逾期;

2)单张贷记卡近2年内存在未还最低还款额次数连续超过4期记录(含卡费、年费)或累计超过6期记录(含卡费、年费);

3)多张贷记卡近5年内存在未还最低还款额累计次数超过18期记录(含卡费、年费);

4)贷记卡账户状态为呆账、冻结、止付且当前有欠款。

3.准贷记卡存在以下情况

15年内存在透支180天(含)以上未还记录(含卡费、年费);

2)准贷记卡账户状态为呆账、冻结、止付且当前有欠款。

4.存在其他情况

1)存在因信用不良被起诉的记录;

2)有住房公积金骗提、骗贷的记录;

3)列入失信被执行人名单;

4)其他不良贷款记录或不良信用记录。

具有偿还贷款的能力主要指:

1.借款人夫妻双方无其他各类贷款余额或有贷款余额但偿还能力充分;

2.借款人夫妻双方无为他人贷款提供担保或有被担保贷款余额但担保能力充分;

3.没有其他影响偿还贷款能力的情况。

办事处成立由办事处主任、个贷科科长、筹资科科长、会计科科长组成的审贷小组,对信用不良或偿还贷款能力不足的贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况进行综合分析,决定是否同意贷款,确定贷款额度、贷款期限及还款保障方式。贷款申请人提供的材料包括社保缴纳材料、个人所得税材料、收入情况材料、房产材料、资产状况材料、存款状况材料、工资银行流水、贷款合同、还款明细等。

(八)具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和规定比例的自筹资金。

1.借款人办理首套房贷款的,自筹资金比例按以下情况区分确定:

1)购买商品房的,自筹资金比例不低于房款总额的30%,但建筑面积90平方米(含)以内的,自筹资金比例可降至20%

2)购买房改房的,自筹资金比例不低于房款总额的30%

3)购买存量房的,自筹资金比例不低于房屋交易价与评估价(中心认定的评估价,下同)较低值的40%(组合贷款的评估价以办事处审核的评估价为准,下同),但所购房屋建筑面积在90平方米(含)以内且房龄在5年(含)以内的,自筹资金比例可降至30%

4)自建住房的,自筹资金比例不低于评估价的40%

2.借款人办理二套房贷款的,自筹资金比例不低于房款总额的60%

3.借款人办理三套房贷款的,不予受理。

4.公积金贷款的住房套数按大连市行政区域内登记在借款人家庭成员名下住房套数(含与他人共有)确定,两个借款人之间为父(母)子(女)关系的,按照持有套数较多的家庭房屋数量确定住房套数。

(九)提供符合《中华人民共和国民法典》规定并经办事处审定的资产作为担保,用于抵押的房屋,应权属明晰,且不影响办事处实现抵押权。

(十)符合法律、法规及规章规定的其他条件。

第五条 公积金中心对购买、建造、翻建、大修自住住房的借款人予以贷款,贷款类型分别简称为:

(一)商品房贷款。商品房指由房地产开发企业开发建设并出售的住房。

(二)存量房贷款。存量房指已被购买并取得房屋不动产权证的国有土地上的住房。

(三)房改房贷款。房改房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策购买的已建公有住房。

(四)自建房贷款。自建房指在国有土地上个人按照相关部门审批要求投资建造的住房。

购买商品房的,办事处需对房地产开发项目进行考察,对房地产开发企业及其提供的相关材料进行审查,与房地产开发企业签订《个人住房公积金贷款合作协议》(以下简称《合作协议》)后,借款人方可申请办理商品房贷款。

办事处与房地产开发企业签订《合作协议》前,办事处需实地考察确认房地产开发项目申报的楼栋主体工程已封顶,审查房地产开发企业法人营业执照副本、房地产开发企业资质证书、与职能部门监管账户一致的银行账户开户许可证(或开户申请表、开立银行账户结算书)、项目中标通知书(或土地成交确认书、土地出让合同,如土地中标单位与项目开发单位不一致,需提供相关材料)、国有土地使用证(或土地使用权不动产权证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证等材料的真实性和有效性,并了解房地产开发项目的投资情况。《合作协议》有效期2年。

《合作协议》到期后,房地产开发企业可申请续签。续签前,办事处审查房地产开发企业营业执照副本、房地产开发企业资质证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、楼盘房屋不动产权证等材料的真实性和有效性。新签协议到期后1年内申请续签,提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的,续签协议有效期最长期限为1年且不超过新签协议到期后的第12个月。1年后申请续签的,该项目需通过初始登记,需提供楼盘房屋不动产权证,续签期限可为1年以上,但不超过2年。在新签协议到期1年内已通过初始登记,需提供楼盘房屋不动产权证,续签期限可为1年以上,但不超过2年。

《合作协议》有效期内,房地产开发企业可以续签栋号、变更收款银行账号、变更企业名称。续签栋号的,办事处需实地考察续签栋号的楼栋主体工程进度已完成封顶,审查续签楼栋的国有土地使用证(或土地使用权不动产权证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、通过初始登记的楼盘房屋不动产权证等材料。新签合作协议有效期内的,续签栋号不需提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和通过初始登记的楼盘房屋不动产权证。续签协议有效期在新签合作协议到期后1年内的,续签栋号不需提供通过初始登记的楼盘房屋不动产权证。续签协议有效期在新签合作协议到期后1年后的,续签栋号需提供通过初始登记的楼盘房屋不动产权证。

变更收款银行账号的,房地产开发企业需提供变更申请、介绍信、变更后的与职能部门监管账户一致的银行账户开户许可证(或银行开户申请表、开立银行账户结算书)。

变更企业名称的,房地产开发企业需提供变更申请、介绍信、变更登记核准(备案)通知书及变更后的营业执照副本。

新签、续签《合作协议》、续签栋号及信息变更实行属地化分级审批制度。由房地产开发项目所在地办事处现场考察后提出初审意见,个人住房贷款处审核申报材料及房地产开发企业信用情况。新签、续签《合作协议》需报公积金中心分管副主任、主任审批。

与办事处合作的房地产开发企业或房地产开发项目出现或即将出现影响公积金贷款资金安全等重大不利情况的,办事处可按照协议中止或终止与房地产开发企业的合作。

第三章  贷款程序

第六条 借款人提出贷款申请,并根据申请贷款的不同类型提供相应的手续。

第七条 办事处根据申请人的住房公积金缴交情况、购房情况、本次贷款申请情况、自然情况,借款人及配偶已做审批情况、历史贷款(含异地贷款、贴息贷款等)情况、征信情况、还款能力情况等进行综合审查,并自受理申请之日起3个工作日内做出准予贷款或不予贷款的答复。

第八条 经审查符合贷款条件的,由办事处与借款人签订《个人住房抵押借款合同》(以下简称借款合同),办妥抵押担保手续后向借款人发放所需贷款。

第九条 办事处在进行公积金贷款审查时,前台柜员须与借款人及配偶、购房人、抵押人面谈,甄别购房行为的真实性,并根据不同购房类型,分别按以下程序办理:

(一)商品房贷款

1.受理:借款人及配偶可通过线上或前台两种途径提出贷款申请,授权办事处为贷款审批、贷后管理查询借款人及配偶征信记录,并同意将公积金贷款的还款记录上传人民银行征信系统。借款人提交本人、配偶及抵押人户口簿(若借款人之间为父母子女关系,如子女与父母不在同一户口簿上,可提供出生证明或独生子女证。外国人、享有外国永久居留权的华侨、港澳台居民可不提供,下同)、身份证(外国人、享有外国永久居留权的华侨、港澳台居民提供护照、永久居留证明、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证等,均应处于有效期内,下同)、婚姻状况材料〔借款人、抵押人已婚的,需提供结婚证;未婚的,需提供单身声明;离婚的,需提供单身声明、离婚证或法院出具的生效离婚判决书(法院一审判决的,须有判决生效证明,下同)或调解书;丧偶的,需提供单身声明、医学死亡证明或公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书或注明丧偶、配偶死亡的户口簿;港澳台居民的,提供经中国法律服务(香港)有限公司、中国法律服务(澳门)有限公司、海峡交流基金会认证的婚姻状况材料或声明;婚姻状况材料或声明如为非中文,需翻译公证;婚姻状况材料或声明上证件号码与所持证件如不一致,需提供经大使馆、领事馆、中国法律服务(香港)有限公司、中国法律服务(澳门)有限公司、海峡交流基金会等部门认证为同一人的声明。房地产管理部门如有特殊要求,需按其要求提供有关材料,下同〕、经不动产登记部门登记备案的商品房买卖合同、预交房款发票等材料原件(线上申请贷款的,需提供材料电子影像,下同),与贷款审批业务有关的其他必要材料(下同)。按照不动产登记部门要求提供办理抵押登记手续所需材料(必要时留存原件)。

军官(含军官、士官、武警警官、武警士官,下同)的配偶在地方工作且符合公积金贷款条件的,可由配偶与其共同申请公积金贷款,军官需提供军官身份证件、身份证、工资收入材料、住房公积金缴存证明等材料。其中,工资收入和住房公积金缴存材料有效期为两个月。

2.审批:办事处审查借款人提交的公积金贷款申请材料合规、完整后,确定公积金贷款额度和期限。若借款人申请组合贷款,办事处审批贷款额度和期限后出具组合贷款联络单据,由借款人到组合贷款银行办理商业贷款。商业贷款银行审查同意贷款的,在组合贷款联络单据上填写商业贷款额度和期限并签章,与借款人签订商业贷款合同。借款人将组合贷款联络单据、商业贷款合同及贷款申请材料提交办事处(存量房参照办理。商业贷款借款人非公积金贷款借款人本人、配偶的,还需提供商业贷款借款人身份证明及与公积金贷款借款人的关系材料,下同)。

办事处与借款人签订借款合同,借款合同中的贷款条款自贷款发放之日起生效(下同)。

3.(预)抵押登记:按照不动产登记部门要求办理(预)抵押登记手续,借款合同的抵押条款自借款合同成立时生效,抵押权自登记时设立(下同)。

4.放款:办事处收到抵押权预告登记证明材料并核实后,委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户。商品房现房贷款的,还需提供房屋契税完税发票。

(二)存量房贷款

1.受理:借款人申请公积金贷款前,所购买房屋应过户至买受人名下。借款人提交本人、配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况材料、房地产买卖契约或合同、已过户的不动产权证、契税完税发票等材料原件。查询征信记录和提供抵押材料要求与商品房贷款相同。

2.审批:同商品房贷款。

3.抵押登记:同商品房贷款。

4.放款:办事处收到抵押登记证明材料并核实后,委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至借款人个人银行结算账户。

(三)房改房贷款

1.受理:借款人提交本人、配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况材料、公有住房买卖合同、购买公有住房付款通知单、产权单位出具的收款信息函(含银行收款户名、开户行名及账号,并加盖产权单位印章)等材料原件。查询征信记录和提供抵押材料要求与商品房贷款相同。

2.审批:同商品房贷款。

3.抵押登记:同商品房贷款。

4.放款:办事处收到抵押登记证明材料并核实后,委托银行以转账方式将公积金贷款资金划至售房单位指定的银行账户。

(四)自建房贷款

1.受理:借款人申请公积金贷款前,应取得自建房的不动产权证。借款人提交本人、配偶及抵押人户口簿、身份证、婚姻状况材料、县级以上规划行政管理部门出具的建设用地规划许可和占地审批书、县级以上建设行政管理部门出具的建筑工程施工许可、不动产登记部门出具的不动产权证、建房费用票据等材料原件。查询征信记录和提供抵押材料要求与商品房贷款相同。

2.审批:同商品房贷款。

3.抵押登记:同商品房贷款。

4.放款:同存量房贷款。

第十条 商品房贷款具备办理不动产权证及不动产登记(抵押权)条件的,抵押人需按照相关法律规定或借款合同约定及时主动办理。

不动产权证及不动产登记证明(抵押权)办结并经办事处核实后,抵押人自行保管不动产权证,办事处保管不动产登记证明(抵押权)至公积金贷款全部还清。贷款还清后且无他人代偿的,办事处向抵押人出具抵押注销手续。

第四章  贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款额度应同时符合下列限额标准:

(一)不超过本市单人或双人最高贷款额度。公积金贷款最高额度分别为:中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区单人40万元,双人70万元;金州新区、保税区、旅顺口区单人33万元,双人58万元;普湾新区、长兴岛经济区、花园口经济区、普兰店区、瓦房店市、庄河市、长海县单人28万元,双人47万元。

(二)不超过家庭最高贷款额度,其中家庭是指借款人及其配偶;父(母)子(女)关系共同贷款的,不超过参贷家庭的合计最高贷款额度;若借款人为双人,计算公积金贷款额度时,应分别计算每个借款人的公积金贷款额度后相加确定总贷款额度。公积金贷款额度以千元为单位,最低贷款额为一万元。借款人及家庭累计公积金贷款额度(含异地公积金贷款额度和贴息贷款额度)不超过本条款(一)最高贷款额度。

(三)不超过按借款人还款能力确定的贷款额度。贷款额度=(借款人月缴存住房公积金平均基数×还贷能力系数+借款人月缴存住房公积金平均总额)×12×贷款年限。其中借款人月缴存住房公积金平均基数、借款人月缴存住房公积金平均总额取第四条(二)规定月数平均值,还贷能力系数为0.15

军官作为共同借款人的,贷款额度=军官月工资×还贷能力系数×12×贷款年限。

借款人所申请的贷款金额、期限及适用利率,按照等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月缴存住房公积金基数的50%

(四)不超过借款人贷款申请时住房公积金账户存储余额的15倍。

住房公积金账户存储余额不含贷款申请日前12个月(含)内的补缴金额、扣划转入金额等。

(五)不超过规定的贷款成数。贷款成数(即贷款金额占所购房屋、抵押房屋价值的比例)根据购房类型的不同及家庭住房贷款情况分别确定。

1.借款人办理首套房贷款的,贷款成数按以下情况区分确定:

1)购买商品房的,贷款成数不高于70%,建筑面积90平方米(含)以内的,贷款成数不高于80%

2)购买房改房的,贷款成数不高于70%

3)购买存量房的,贷款成数不高于房屋交易价与评估价较低值的60%。所购房屋建筑面积在90平方米(含)以内且房龄在5年(含)以内的,贷款成数不高于70%

4)自建住房的,贷款成数不高于评估价的60%

2.借款人办理二套房贷款的,贷款成数不高于房款总额的40%

(六)影响贷款额度的其他因素。

符合公积金贷款条件的借款人在购买住房(房改房、自建房除外)时,若公积金贷款额度不能满足购房需要,在偿还能力允许的情况下,以总贷款额度不超过贷款成数规定为前提,可以向与办事处合作的商业银行申请部分商业贷款。上述贷款方式简称组合贷款,借款人申请办理组合贷款的,组合贷款联络单据3个月内有效。

第十二条 借款人调整自住住房时,符合第四条贷款条件的,可再次申请公积金贷款。再次申请单人贷款时,额度不超过单人及家庭最高贷款额度与单人及家庭已使用贷款额度(包括异地贷款额度、贴息贷款额度等,下同)的差额;再次申请夫妻双人贷款时,额度不超过家庭最高贷款额度与家庭已使用贷款额度的差额。再次申请父(母)子(女)双人贷款时,额度不超过双人最高贷款额度与其已使用贷款额度的差额,且不超过父(母)子(女)两个家庭最高贷款额度合计与两个家庭已使用贷款额度的差额。

曾申请双人贷款的,其中每人已使用贷款额度按该笔贷款已审批或发放金额的50%计算。

原为夫妻关系的借款人在借款合同履行期间离婚,变更借款人的,借款归属人应与房屋归属人一致,该笔借款全额计入房屋归属人已使用贷款额度,借款额的50%计入另一方的已使用贷款额度。

两人以上购买一套住房只能申请办理一笔公积金贷款,按借款人本人及其配偶占所购房屋价值的份额计算贷款额度。

第十三条 依据中国人民银行的有关规定,公积金贷款期限最短为1年,最长为30年,且必须是整数年。贷款到期日不超过借款人法定退休时间后5年。

贷款期限与抵押房屋房龄之和不得超过40年。房龄指房屋竣工验收日至公积金贷款申请日的年限。

第十四条 贷款利率按照放款当日中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率执行。

公积金贷款利率执行中国人民银行的有关规定,并随中国人民银行利率调整而调整。公积金贷款期限为1年的,执行原借款合同档次利率,遇法定利率调整,不分段计息;公积金贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于次年11日起,按相应利率档次执行新的利率,跨年度计息期按实际天数分段计息。

家庭购买第二套住房,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

借款人提前归还贷款本息的,利率按借款合同利率档次执行。借款人未按借款合同约定日期偿还的贷款本息,按中国人民银行有关规定计收罚息。罚息利率为借款合同中约定的同档次利率水平上加收50%

借款合同履行期间缩短贷款期限的,仍执行原借款合同档次利率;延长贷款期限(即展期)的,自贷款发放日起计算,贷款期限达到新的利率档次时,自展期之日起按新的利率档次计收利息。

借款合同签订后遇中国人民银行调整法定利率导致每期还款金额变更的,公积金中心不另行通知借款人,借款人可以凭身份证和借款合同到公积金中心网站、微信、APP、自助设备等外部服务设备及各营业大厅查询、打印新的还款计划。

第五章  贷款偿还

第十五条 借款人应按借款合同约定的还款方式和实际的还款计划按月偿还贷款本息。

20081231日以前发放的公积金贷款,借款合同约定还款日为每月20日(按季还款的为每季末月20日);200911日以后发放的公积金贷款,借款合同约定还款日为公积金贷款放款日的每月对应日(当月无对应日的,该期还款日为当月末日)。

逾期还款,办事处可以从借款人及其配偶住房公积金账户直接扣划账户余额用于偿还欠款。

公积金贷款的偿还顺序为:罚息、利息、本金。

第十六条 还款方式分为等额本息还款法和等额本金还款法两种,借款人在申请贷款时可以任选其一。等额本息与等额本金还款方式在提前部分还款时可以变更,借款合同履行期内只能变更一次。

第十七条 借款人提前全部或部分还款,应征得办事处同意,并办理相关手续。公积金贷款按期偿还3个月后,借款人可以申请提前还款。借款合同另有约定的,从其约定。借款人办理提前全部或部分还款时,可以选择现金还款方式、住房公积金转账还款方式、现金还款和住房公积金转账还款组合方式。

办理提前部分还款时,每次还款金额最低为人民币五千元,还款额以千元为单位。提前部分还款的,可每日偿还一次,同时可缩短贷款期限,具体期限由办事处审批确定。申请缩短期限的,贷款余额、剩余还款期限及适用利率,按照等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月缴存住房公积金基数的50%

第十八条 借款人授权办事处自第一个约定还款日起按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还贷款,且该授权在贷款偿还期间不可撤销。借款人配偶也可委托办事处按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还公积金贷款。借款人须在委托银行开立个人银行结算账户作为还款账户,并授权委托银行可随时以自动转账方式从该账户扣划资金偿还贷款。划款顺序为:借款人住房公积金、配偶住房公积金、借款人个人银行结算账户资金。

第六章  贷款担保

第十九条 购买商品房、存量房、房改房,自建房的,借款人应以购、建房屋提供抵押担保。抵押人和抵押权人须签订书面抵押合同,并到当地不动产登记部门办理抵押登记手续。

第二十条 借款人应以第十九条房屋价值全额为公积金贷款提供抵押担保。抵押期内,抵押人不得将抵押物重复抵押,并对抵押物负有维修、保养、保证完好的责任。

抵押期内,未经办事处同意,抵押人不得将抵押物拆迁、出租、变卖、赠与或以其他形式非法转让,不得改变抵押物使用用途。

抵押房屋应不在动迁公告范围内。因城市建设需要,已抵押的房屋被列入拆迁范围的,抵押人应当及时通知办事处;若抵押人选择货币补偿方式,应以拆迁补偿款提前偿还剩余公积金贷款本金及应还利息,拆迁补偿款不足以偿还剩余公积金贷款本金及应还利息的,借款人应重新提供办事处认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款本金及应还利息;若抵押人选择产权调换安置方式,借款人应重新提供办事处认可的抵押物或自筹资金提前全部偿还剩余公积金贷款本金及应还利息。

借款人以购买的在建自住房屋抵押的,在未取得房屋不动产权证之前应办理抵押权预告登记。抵押人应在能够办理房屋不动产权登记之日起九十日内,办理抵押登记。

第二十一条 抵押合同自成立之日生效,抵押权(含预抵押)自登记之日起设立,至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押期(含预抵押期)内,办事处是抵押物全部权益的第一受益人。抵押合同终止后,办理解除抵押权手续。

第二十二条 借款人可用国债、国有商业银行定期存单等办事处认可的有价证券进行质押。采取质押方式的,出质人和质权人须签订书面质押合同,质押合同自签订之日起生效至借款人还清全部贷款本息时终止。

质押期内,质权人不得擅自处分质物,因保管不善致使质物毁损或者灭失的,由质权人承担民事责任。

第二十三条 借款人应按办事处的要求同时采用保证方式进行担保。采用保证方式的,保证人需签订书面保证合同,保证合同自签订之日起生效至借款人还清全部贷款本息时终止。

保证人丧失担保资格和能力,或者发生合并、分立、破产时,借款人应当变更保证人并重新办理担保手续。

第二十四条 办事处在贷款发放前应当对抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性、保证人的偿还能力进行严格审查。

办事处在担保期内应当加强对抵押物、质物和保证人的管理,可根据借款人、抵押人、保证人及抵押物、质物的实际情况要求借款人追加抵押、质押或者保证。

第七章  借款合同的变更和终止

第二十五条 借款合同变更包括借款人变更、抵押人变更、抵押物变更、借款期限变更等。借款合同需要变更的,经借款人及抵押人和办事处协商一致后,依法签订变更协议。

(一)借款人变更。借款合同履行期间,借款人出现离婚、死亡等情形,经办事处审核同意,可以变更借款人。变更后的借款人应与抵押人一致。

因离婚变更借款人,需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、离婚证、或法院出具的生效离婚判决书(调解书)、当事人身份证、保险公司或担保公司同意变更的书面材料(贷款有担保或保险的须出具,下同)。离婚协议、法院离婚判决书、法院离婚调解书未明确记载贷款及贷款所购房屋归属,双方不能同时到场的,需提供房屋及债务分割协议公证书;双方可以同时到场的,需当面共同签订贷款及贷款所购房屋归属的协议。变更后的借款人原则上应符合公积金贷款条件,根据贷款审核规定计算的贷款额度(贷款额度不受公积金账户存储余额倍数限制)应大于或等于实际贷款余额。贷款额度小于实际贷款余额的,差额部分需办理提前部分还款。

因死亡变更借款人,需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、医学死亡证明或公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书、经公证的房屋继承材料、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面材料。

申请人持上述材料向贷款所在办事处提出申请,由办事处对变更后的借款人的还款能力、信用情况进行综合评价,经办事处审核同意后,签订借款变更合同。

(二)抵押人变更。借款合同履行期间,抵押人出现离婚、死亡等情形致使抵押房屋权属发生变化的,可以变更抵押人。变更后的抵押人应与借款人一致。

因抵押人出现离婚、死亡等情形变更抵押人的,需提供的材料与变更借款人相同。

申请人持上述材料向贷款所在办事处提出申请,经审核同意后,签订借款变更合同,抵押人到不动产登记部门办理抵押人变更手续。办事处收到抵押人变更办结手续后,在业务管理系统中进行抵押人变更操作。

(三)抵押物变更。借款合同履行期间,借款人出现调整所购住房或因其他原因需要变更抵押物等情形的,经办事处审核同意,可以变更抵押物。贷款余额与新的抵押物价值之比不高于该笔公积金贷款审批时核批的贷款成数,超过成数部分需做提前部分还款。

因借款人所购住房调整变更抵押物的,需提供《变更个人住房公积金借款合同申请表》、房地产开发企业同意退房的材料、不动产登记部门登记备案的商品房买卖合同、购房款发票、保险公司或担保公司同意变更的书面材料、契税、维修基金等相关税费缴交材料等。

因其他原因变更抵押物的,需提供抵押人身份证件、抵押物不动产权证、保险公司或担保公司同意变更的书面材料等。办理程序参照抵押人变更办理程序。

(四)借款期限变更。借款合同履行期间,借款人申请缩短或延长借款期限的,符合条件并经办事处审核同意,可以变更借款期限。

申请缩短借款期限的,借款人应提前部分还款。

申请延长借款期限的,延长后的借款期限不得违反第十三条的规定。

借款合同变更需按不动产登记部门要求办理相应的变更手续。

第二十六条 借款合同签订、变更,需经借款人及配偶、抵押人到场签字并按捺指印。指印应为食指指印、印迹清晰。

借款人、借款人配偶、抵押人不能亲自到场办理公积金贷款相关手续的,除变更借款人、变更抵押人、变更抵押物业务外,可由受托人持经公证的《授权委托书》代为办理。如委托人在国外的,需提供中国驻当地大使馆或领事馆出具的《授权委托书》公证认证文件。受托人不能提供委托人身份证原件的,需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。

因离婚办理借款人、抵押人变更,离婚协议、离婚判决书、离婚调解书或财产债务分割公证书(上述材料须提供加盖相应职能部门公章的原件)明确公积金贷款及所购房屋归属一方的,该方可单独办理所有贷款手续。

第二十七条 借款人须以自有或共有房屋作为借款的抵押物,借款人到期不能偿还公积金贷款本息的,公积金中心有权依法处置抵押物。

有贷款保险(担保)的,公积金中心有权要求保险(担保)公司承担偿还公积金贷款本息的保险责任或连带责任。同时,公积金中心协助保险(担保)公司依法处置抵押物,或直接将债权及抵押权转移给保险(担保)公司。

第二十八条 借款人、抵押人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的,其财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人应继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 借款人、抵押人、质押人或保证人有下列情形之一的,公积金中心可按本办法第三十条规定追究责任:

(一)使用虚假材料申请借款的;

(二)未按借款合同约定用途使用借款的;

(三)未经公积金中心同意,擅自改变抵押物使用用途或将抵押物重复抵押、拆迁、出售、出租、变卖、赠与或以其他形式非法转让的;

(四)保证人丧失担保资格和能力,未及时告知办事处或未按办事处要求重新提供担保的;

(五)未按规定及时办理商品房(含经济适用房)贷款抵押登记手续的;

(六)连续四个或累计六个还款期未按约定偿还贷款本息的;

(七)借款人、抵押人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的,且无财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人的;

(八)借款人的合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人拒绝为借款人履行偿还贷款本息及相关费用义务的;

(九)违反借款合同任何条款,经公积金中心指出后未改正的;

(十)出现其他可能影响贷款本息偿还的情形。

第三十条 借款人、抵押人、质押人或保证人出现本办法第二十九条规定情形之一的,公积金中心可依法采取以下一种或多种方式处置:

(一)按照借款合同约定公告贷款全部提前到期,要求借款人立即偿还全部贷款本息或要求抵押人(或质押人、保证人)承担相应的担保责任;

(二)根据《贷款通则》(中国人民银行1996628日颁布)有关规定,除提前收回全部公积金贷款本金及应收利息外,对逾期或挪用部分的公积金贷款按中国人民银行有关规定加收罚息,罚息利率为借款合同中约定的同档次利率水平上加收50%

(三)按《大连市住房公积金管理若干规定》取消其规定期限的公积金贷款资格;

(四)构成犯罪的,提请司法机关追究刑事责任;

(五)按照借款合同或者签订的其他协议约定追究责任。

第三十一条 借款人在贷款期内,对公积金中心和委托银行监督检查贷款使用情况应予以配合。

第三十二条 借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后,公积金中心应当注销抵押登记,将质物返还质押人,借款合同终止。

第八章  附则

第三十三条 本办法自202131日起施行,《大连市个人住房公积金贷款管理办法》(大房金管发〔20183号)、《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》(大房金管发〔20185号)同时废止。



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